Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii jako Polak – krok po kroku (2026)

Kupno mieszkania w Hiszpanii przez Polaka jest w pełni legalne i nie wymaga hiszpańskiego obywatelstwa ani rezydencji. Potrzebny jest numer NIE, hiszpańskie konto bankowe i środki na podatki oraz opłaty, które łącznie wynoszą zwykle 10–13% ceny nieruchomości. Poniżej opisujemy cały proces krok po kroku – tak, jak przeprowadzamy przez niego naszych klientów na Costa del Sol i Costa Blanca.

Krok 1. Ustal budżet razem z kosztami dodatkowymi

Do ceny z ogłoszenia trzeba doliczyć podatki i opłaty transakcyjne. Ich wysokość zależy od regionu i od tego, czy kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego, czy od dewelopera:

  • Rynek wtórny: podatek od przeniesienia własności (ITP) – w Andaluzji (Costa del Sol: Marbella, Estepona, Malaga) wynosi 7%, we Wspólnocie Walenckiej (Costa Blanca: Alicante, Torrevieja, Orihuela) około 10%.
  • Rynek pierwotny: VAT (IVA) 10% oraz podatek od aktów notarialnych (AJD) – w Andaluzji 1,2%, w Walencji 1,5%.
  • Notariusz, rejestr nieruchomości, prawnik: łącznie zwykle 1–2% ceny.

W praktyce oznacza to, że przy apartamencie za 300 000 € trzeba przygotować dodatkowo około 30 000–39 000 €.

Krok 2. Zdobądź numer NIE i otwórz konto w Hiszpanii

NIE (Número de Identidad de Extranjero) to hiszpański numer identyfikacyjny cudzoziemca. Bez niego nie podpiszesz aktu notarialnego, nie zapłacisz podatków i nie podłączysz mediów. Można go uzyskać w Hiszpanii albo przez pełnomocnika. Równolegle warto otworzyć konto w hiszpańskim banku – z niego płaci się podatki, wspólnotę i rachunki.

Krok 3. Wybierz nieruchomość i sprawdź jej stan prawny

To najważniejszy etap. Przed wpłatą jakichkolwiek pieniędzy trzeba sprawdzić:

  • nota simple z rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad) – kto jest właścicielem i czy na nieruchomości nie ciążą hipoteki lub zajęcia,
  • brak zaległości w podatku od nieruchomości (IBI) i opłatach na wspólnotę,
  • zgodność stanu faktycznego z dokumentacją (np. czy taras lub dodatkowy pokój są zalegalizowane),
  • przy nowej inwestycji – pozwolenia, gwarancję bankową na wpłaty zaliczek i licencję na zamieszkanie.

Krok 4. Rezerwacja i umowa przedwstępna (arras)

Po wyborze nieruchomości zwykle podpisuje się umowę rezerwacyjną z niewielką opłatą (najczęściej kilka tysięcy euro), a następnie umowę przedwstępną contrato de arras z zadatkiem, zazwyczaj 10% ceny. Jeśli kupujący się wycofa, traci zadatek; jeśli wycofa się sprzedający – zwraca go w podwójnej wysokości.

Krok 5. Akt notarialny i wpis do rejestru

Własność przechodzi na kupującego w chwili podpisania aktu notarialnego (escritura pública) u hiszpańskiego notariusza. Jeśli nie znasz języka, możesz skorzystać z tłumacza przysięgłego albo udzielić pełnomocnictwa. Po podpisaniu akt trafia do rejestru nieruchomości, a podatki trzeba zapłacić w ustawowym terminie.

Krok 6. Koszty po zakupie

Właściciel nieruchomości w Hiszpanii co roku płaci podatek od nieruchomości (IBI), opłaty na wspólnotę, wywóz śmieci i ubezpieczenie. Osoby, które nie są rezydentami podatkowymi Hiszpanii, składają też roczne zeznanie podatkowe dla nierezydentów – nawet jeśli nieruchomości nie wynajmują.

Czy można wynajmować apartament turystom?

Tak, ale wynajem krótkoterminowy wymaga rejestracji obiektu w rejestrze turystycznym danego regionu, a od 2025 roku także numeru w ogólnokrajowym rejestrze najmu. Coraz więcej wspólnot mieszkaniowych może też zakazać najmu turystycznego w budynku. Dlatego sprawdzamy to jeszcze przed zakupem. Jeśli kupujesz pod wynajem, pomagamy także w zarządzaniu najmem – we współpracy z UniqueRent, firmą Fabiana Boksia, która prowadzi najem krótkoterminowy w Polsce i w Hiszpanii.

Najczęstsze pytania

Czy Polak może kupić mieszkanie w Hiszpanii?

Tak. Obywatele Unii Europejskiej kupują nieruchomości w Hiszpanii na takich samych zasadach jak Hiszpanie. Potrzebny jest numer NIE.

Ile kosztuje zakup poza ceną nieruchomości?

Zwykle 10–13% ceny: podatek ITP albo VAT z AJD, notariusz, rejestr i obsługa prawna.

Czy hiszpański bank udzieli kredytu Polakowi?

Tak, nierezydenci mogą otrzymać kredyt hipoteczny, zazwyczaj do około 60–70% wartości nieruchomości. Resztę trzeba pokryć wkładem własnym.

Czy zakup daje prawo pobytu?

Obywatele UE nie potrzebują wizy. Program „złotej wizy” dla inwestorów spoza UE Hiszpania zlikwidowała w 2025 roku.

Costa del Sol czy Costa Blanca?

Costa del Sol (Marbella, Estepona, Malaga) to wyższe ceny, segment premium i całoroczny ruch turystyczny. Costa Blanca (Alicante, Torrevieja, Orihuela) to niższy próg wejścia i duża społeczność Polaków. Wybór zależy od budżetu i tego, czy kupujesz dla siebie, czy pod wynajem.

Szukasz nieruchomości w Hiszpanii? Zobacz nasze oferty w Hiszpanii albo napisz do Fabiana Boksia – licencjonowanego pośrednika (licencja nr 27456), który prowadzi klientów przy zakupie na Costa del Sol i Costa Blanca: fabian@nieruchomosci-boks.pl, tel. +48 503 668 575.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Stawki podatków mogą się zmieniać – przed zakupem zawsze je weryfikujemy.