Kredyt hipoteczny w Hiszpanii dla Polaka – jak to wygląda

Polak, który nie jest rezydentem Hiszpanii, może dostać kredyt hipoteczny w hiszpańskim banku – zwykle do ok. 60–70% wartości nieruchomości, w euro, po przedstawieniu numeru NIE, dokumentów dochodowych z Polski i wyceny nieruchomości (tasación). Resztę ceny i koszty zakupu (zwykle 10–13%) trzeba pokryć z własnych środków, dlatego w praktyce potrzebny jest wkład rzędu 40–50% ceny. Alternatywą bywa finansowanie w Polsce, np. kredyt zabezpieczony na polskiej nieruchomości.

Ile banki finansują nierezydentom

Hiszpańskie banki udzielają kredytów osobom spoza Hiszpanii ostrożniej niż rezydentom. Typowo finansują ok. 60–70% wartości nieruchomości, liczonej zwykle od niższej z dwóch kwot: ceny zakupu albo wyceny bankowej. Okres kredytowania bywa krótszy niż dla rezydentów, a bank bierze pod uwagę wiek kredytobiorcy na koniec spłaty. Konkretne warunki zależą od banku, dochodów i historii kredytowej.

Przykład: przy apartamencie za 300 000 euro bank może sfinansować ok. 180 000–210 000 euro. Kupujący wnosi pozostałe 90 000–120 000 euro oraz ok. 30 000–39 000 euro na podatki i opłaty transakcyjne.

Jakie dokumenty są potrzebne

NIE – hiszpański numer identyfikacyjny cudzoziemca,
konto w hiszpańskim banku – zwykle w tym, który udziela kredytu,
dowód osobisty lub paszport,
potwierdzenie dochodów – umowa o pracę i zaświadczenie od pracodawcy albo, przy działalności gospodarczej, dokumenty firmy,
zeznania podatkowe (PIT) z ostatnich lat,
wyciągi z rachunku bankowego z ostatnich miesięcy,
raport z BIK lub inne potwierdzenie historii kredytowej oraz informacja o obecnych zobowiązaniach,
dokumenty dotyczące kupowanej nieruchomości (np. umowa rezerwacyjna lub arras, nota simple).

Polskie dokumenty zwykle trzeba przetłumaczyć na hiszpański – bank wskaże, czy wymaga tłumaczenia przysięgłego.

Wycena nieruchomości (tasación)

Bank zleca wycenę nieruchomości uprawnionej firmie rzeczoznawczej. Od jej wyniku zależy maksymalna kwota kredytu – jeśli wycena wyjdzie niższa od ceny, różnicę trzeba pokryć z własnych środków. Koszt wyceny ponosi kredytobiorca.

Oprocentowanie stałe czy zmienne

stałe (tipo fijo) – rata nie zmienia się przez cały okres kredytu,
zmienne (tipo variable) – marża banku plus wskaźnik Euribor (najczęściej 12-miesięczny), więc rata rośnie lub spada razem z rynkiem,
mieszane (tipo mixto) – kilka pierwszych lat stała stopa, potem zmienna.

Banki często obniżają marżę w zamian za dodatkowe produkty, np. ubezpieczenie czy wpływ wynagrodzenia na konto. Warto porównywać całkowity koszt kredytu, a nie tylko samą stopę procentową.

Ważna kwestia dla Polaka: kredyt jest w euro, a dochody najczęściej w złotych. Zmiana kursu EUR/PLN wpływa na to, ile realnie kosztuje każda rata.

Koszty kredytu

Zgodnie z hiszpańską ustawą o kredycie hipotecznym z 2019 roku bank pokrywa koszty notariusza za akt hipoteczny, wpisu do rejestru i gestorii, a podatek od aktu hipotecznego (AJD) od końca 2018 roku płaci bank. Kredytobiorca płaci przede wszystkim za wycenę i za odpisy aktu, o które sam poprosi. Mogą dojść prowizje oraz koszt produktów dodatkowych, np. ubezpieczeń.

Jak wygląda proces i ile trwa

Wstępna rozmowa i ocena zdolności kredytowej.
Uzyskanie NIE i otwarcie konta.
Złożenie dokumentów i wycena nieruchomości.
Decyzja banku i oferta wiążąca – bank przekazuje dokumenty informacyjne FEIN i FiAE co najmniej 10 dni kalendarzowych przed podpisaniem umowy.
Wizyta u notariusza, który w osobnym protokole (acta de transparencia) sprawdza, czy kredytobiorca otrzymał i rozumie warunki.
Podpisanie aktu zakupu i aktu hipotecznego – zwykle tego samego dnia.

Cały proces trwa najczęściej kilka tygodni od skompletowania dokumentów, dlatego rozmowy o kredycie warto zacząć jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej (arras) i dopasować do niej terminy.

Alternatywa: finansowanie w Polsce

Część klientów finansuje zakup w Polsce – np. kredytem lub pożyczką hipoteczną zabezpieczoną na nieruchomości, którą już mają w Polsce, albo z własnych oszczędności. Zaletą jest kredyt w złotych i znajome procedury; trzeba jednak pamiętać, że polskie banki zazwyczaj nie przyjmują jako zabezpieczenia nieruchomości położonej za granicą, a przy zakupie w euro i tak dochodzi wymiana walut. Wstępne obliczenia raty możesz zrobić w naszym kalkulatorze kredytowym.

Jak pomagamy

Nie udzielamy kredytów. Pomagamy zorganizować finansowanie: współpracujemy z doradcami kredytowymi, pomagamy przy numerze NIE i koncie w hiszpańskim banku oraz pilnujemy, żeby terminy kredytu zgadzały się z umową z deweloperem lub sprzedającym. Cały proces zakupu opisujemy w poradniku jak kupić nieruchomość w Hiszpanii krok po kroku.

Najczęstsze pytania

Czy hiszpański bank da kredyt Polakowi, który mieszka w Polsce?

Tak. Nierezydenci mogą otrzymać kredyt hipoteczny, zwykle do ok. 60–70% wartości nieruchomości, po weryfikacji dochodów i historii kredytowej.

Ile wkładu własnego potrzebuję?

W praktyce ok. 30–40% ceny plus 10–13% na podatki i opłaty – czyli łącznie ok. 40–50% ceny nieruchomości.

Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Wycenę opłaca kredytobiorca; jej koszt zależy od firmy i wielkości nieruchomości. Większość pozostałych kosztów ustanowienia hipoteki ponosi bank.

Czy mogę sfinansować zakup w Hiszpanii kredytem z Polski?

Tak, np. kredytem lub pożyczką zabezpieczoną na nieruchomości w Polsce. Warto porównać obie drogi z doradcą kredytowym.

Chcesz kupić w Hiszpanii z kredytem? Zobacz nasze oferty w Hiszpanii. Bokś Nieruchomości działa na rynku od 2006 roku – w Lesznie, Poznaniu, Wrocławiu i w Hiszpanii; klientów prowadzimy po polsku i współpracujemy z hiszpańskimi deweloperami, prawnikami i notariuszami. Kontakt: Fabian Bokś, licencjonowany pośrednik (licencja nr 27456), fabian@nieruchomosci-boks.pl, tel. +48 503 668 575 (PL) lub +34 645 619 463 (ES).

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani kredytowej. Warunki kredytów zależą od banku i sytuacji kredytobiorcy; przepisy mogą się zmieniać.